PDF להורדה

שינוי תנאי הסכם רכישת קרקע – שאינם מרחיבים אותו – אינו גורם להטלת חיוב נוסף במס רכישה

שנה: 2015

מספר החוזר: 77.2015


ברצוננו לעדכנכם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי[1] הקובע, שכאשר תוספת להסכם רכישת קרקע משנה את תנאיו, אך אינה גורמת לשינוי בערכו הכלכלי – אין לחייב את הרוכש בתשלום מס רכישה.

להלן עיקרי פסק הדין:

חברת נוה – גד הייתה אמורה לרכוש זכויות בחלקות קרקע מסוימות ולבנות מלון דירות במקום. תמורת הזכויות במקרקעין, החברה התחייבה לשלם סכום כסף במזומן ועוד סכומים עתידיים המחושבים לפי אחוזים מפדיון מכירת מלון הדירות. בנוסף, כתנאי לביצוע הבנייה במקום, קרקעות אחרות היו צריכות להימסר לעירייה לצרכי ציבור.

עם חתימת ההסכם שולם על ידי החברה סכום כלשהו כמס רכישה. בחלוף השנים לא היה ברור האם המס חושב בגין כל העסקה או רק בגין חלק ממנה.

הבניה לא יצאה אל הפועל וכארבעים שנה לאחר רכישת הזכויות נחתמה תוספת להסכמים המקוריים, לפיה שונו חישוב התמורה, אופן תשלומה ואופן הסדרת עניין הקצאת הקרקעות לצרכי ציבור.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, השינויים הכלולים בתוספת להסכם מהווים עסקה נוספת או עסקה אחרת, ולפיכך, הוטל מס רכישה נוסף על החברה.

לטענת החברה, התוספת להסכם מהווה יישום של ההסכמים המקוריים והשלמת ביצועם, בדרך המתחשבת באילוצים שנוצרו. מאחר והעסקה המקורית כבר מוסתה, אין מקום לשוב ולמסותה.

בית המשפט הבהיר שאם נחתם הסכם למכירת זכות במקרקעין ושולמו המסים המתחייבים ולאחר מכן מהות העסקה שונתה, ניתן להטיל מיסוי נוסף המתאים למתווה החדש, אולם, באם מרכיב עסקה מסוים מוחלף במרכיב אחר שווה ערך ואיכות – אין להטיל מיסוי בגין כך.

בית המשפט הדגיש, כי הדברים מורכבים יותר כאשר העסקה המקורית החלה לצאת לפועל באופן ממשי לפני שנעשו בה שינויים, שאז תיתכן טענה של "מכר חוזר". במקרה הנדון, העסקה כלל לא יושמה הלכה למעשה, ועל כן אין היבט של מכר חוזר.

כמו כן, התוספת לא שינתה את ערכו הכלכלי של ההסכם באופן המצדיק הטלת מיסוי נוסף. אולם, היות והועבר לחברה שטח עודף על השטח שנקבע מלכתחילה – יש להטיל מס רכישה על חלק זה.

בנוסף, סכום התמורה הנוסף, אשר שולם בעקבות חתימת התוספת, לא התבסס על הערכת שווי כלשהי, אלא נקבע כתוצאה ממשא ומתן בין החברה לבין החברה מוכרת השטח – במצב זה, ניתן לייחס חלק מסכום התמורה הנוסף לקיומו של עודף הקרקע האמור.

בית המשפט ציין, שכיום, ראוי לסרוק מסמכים המעידים על תשלום מס ואופן חישובו ולשמרם מעבר לתקופת ההתיישנות.

 

בדבר שאלות נוספות ניתן לפנות לרו"ח יוסי שלם, בטלפון: 03-6382845

yosys@mbtcpa.co.il

[1]  וע (מחוזי ת"א) 1827/10/13 נוה – גד בנין ופתוח בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב.

תפריט
דילוג לתוכן