ברצוננו לעדכנכם בפסיקת בית המשפט המחוזי[1], הקובעת כי כאשר מושב מעוניין בתכנית הרחבה ונהנה מתנאיה – גריעת שטח מקרקעין ממשבצת הישוב, אשר ייעודו שונה מעיבוד חקלאי למגורים לשם ביצוע הרחבה במושב – אינה מזכה את המושב בפיצויים.
להלן עיקרי המקרה הנדון:
המושב שוכר מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, מכוח הסכם משבצת, המתחדש מידי מספר שנים. בשנת 2004 אושרה תכנית מתאר להרחבת המושב.
לטענת המושב, הוא זכאי לפיצויים מכוח סעיף 21 בהסכם המשבצת, הקובע כי בעת שהמושב משיב לרמ"י שטח מקרקעין, הנמנה על השטחים נושא הסכם המשבצת – הוא זכאי לקבלת פיצויים בגין הגריעה, וכן הוא זכאי לפיצויים בגין הוצאות נוספות. לטענת המושב, לא צמחו לו כל רווח או תועלת כתוצאה מאישור התכנית.
לטענת רמ"י, יש להחיל על המקרה הנדון את הלכת קיבוץ מגל[2] שדנה במקרה דומה והקובעת שכאשר היעוד של חלק ממקרקעי הקיבוץ מחקלאות למגורים, נעשה ביוזמתו של הקיבוץ (לצורך הקמת שכונת הרחבה לקיבוץ) – לא קמה לקיבוץ זכות לקבלת פיצויים מהמינהל בגין אובדן השקעותיו במקרקעין אלה.
עיקר המחלוקת נסובה סביב השאלות הבאות:
- האם תכנית ההרחבה נכפתה על המושב – ולפיכך מזכה אותו בפיצויים בגין שינוי היעוד?
- האם תכנית ההרחבה לא הצמיחה למושב כל רווח או תועלת – ולפיכך מזכה אותו בפיצויים בגין שינוי היעוד של חלק משטחי הסכם המשבצת של המושב?
נפסק
על פי הלכת מגל תביעת הפיצויים מותנית בכך שתכנית ההרחבה נכפתה על המושב – בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שתכנית ההרחבה המקורית הוגשה על ידי המושב עוד בשנת 1992, וכי המושב היה היזם שלה – עולה כי תכנית ההרחבה לא נכפתה על המושב.
כמו כן, בדומה למקרה שנדון בפסק דין מגל, גם במקרה דנן יש לראות את המושב כמי שנהנה מהטבה מובנית, הגלומה באישור שניתן לתכנית ההרחבה, וזאת – בשל האפשרות שהוקנתה לו להעביר למנהל רשימת מומלצים, אשר להם יוחכרו המגרשים בפטור ממכרז (למושב ניתנה האפשרות לתת עדיפות ל"דור המשך", או לבחור את המומלצים באמצעות ועדת קבלה).
עצם העובדה שהמושב בחר את המומלצים בעצמו, באמצעות ועדת קבלה, מהווה מימוש של ההטבה שניתנה לו – ומראה את החשיבות הרבה שראה בהטבה זו.
עוד יצוין, כי המושב לא היה חייב להשקיע כספים בפרסום ובשיווק פרויקט ההרחבה. החלטתו לעשות כן מעידה על החשיבות שראה בכך שהשליטה על אופן מיון ואישור המשפחות, שתגענה למושב ותרכושנה את המגרשים, תרוכז בידיו.
בנוסף, נוכח הפטור ממכרז, נקבעים מחירי המגרשים על ידי המינהל כמחירים אחידים, ולא כ"מחירי שוק" – ובאופן כזה עשוי לצמוח למשתכנים המומלצים רווח כספי ניכר.
בנסיבות אלה, יש לפרש את סעיף 21(ג) בהסכם המשבצת, ככזה אשר אינו מקנה למושב זכות לקבלת פיצוי כספי בגין גריעת שטח משטחי הסכם המשבצת של המושב, אשר ייעודו שונה מייעוד חקלאי לייעוד למגורים לצורך ביצועה של התוכנית.
בדבר שאלות נוספות ניתן לפנות לשמאי מקרקעין אלי חלוצי, בטלפון: 052-4423008
elih@mbtcpa.co.il
[1] ה"פ 16434-03-11 צפריה – מושב עובדים להתיישבות דתית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל.
[2] ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל.